拿破崙法典 · 第八章 租賃

第一節　總則 第1708條　租賃契約可分為兩種： 物的租賃契約； 勞動力的租賃契約。 第1709條　稱物的租賃者，謂當事人約定，一方在一定期間內以物租與他方使用並收益，他方支付租金的契約。 第1710條　稱勞動力的租賃者，謂當事人約定，一方為他方完成一定的工作，他方約定支付報酬的契約。 第1711條　以上兩種租賃可再分為下列幾類： 房屋租賃指房屋及家具的租賃； 土地租賃指農村土地的租賃； 僱傭即勞力或服役的租賃； 畜類租賃為出租人與承租人分享畜類產品的租賃。 為完成一定的工程而支付一定報酬的包工、承攬契約，如材料由工程定作人供給者，亦為租賃。 後三類租賃應依特別的規定。 第1712條　國家、區、鄉與公共團體所有財產的租賃，適用特別的規定。 第二節　物的租賃 第1713條　各種動產或不動產均得為租賃的標的。 第一目　房屋及鄉村財產租賃的通則 第1714條　租賃得以書面或口頭為之。 第1715條　非以書面所為的租賃尚未開始執行而當事人一方否認租賃存在時，不問其租金如何低微，亦不問他方主張業已交付定金，租賃事實概不得以證言證明之。 在此情形，僅得要求否認租賃的一方舉行宣誓。 第1716條　以口頭所為的租賃開始執行後，發生關於租金的爭議而並無租金收據時，承租人如不要求選任鑑定人評價，得依出租人的宣誓為憑；如〔承租人要求〕評價，而評價超過承租人聲明租金的情形，評價費用應由承租人負擔。 第1717條　承租人有轉租或以租賃權讓與於他人的權利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。 前項權利得為全部或一部禁止的約定。 此等約定在任何情形下均有絕對拘束力。 第1718條　夫妻財產契約及夫妻間的相互權利章關於已婚婦女財產租賃的各條規定，對於未成年人財產的租賃適用之。 第1719條　即使無特別的約定，出租人依租賃契約的性質應負下列各項的義務： 一、交付租賃物於承租人的義務； 二、為承租人保持租賃物正常使用狀態的義務； 三、保證承租人於租賃期間內安全使用收益租賃物的義務。 第1720條　出租人交付的租賃物，應作各方面的修繕以保持其良好狀態。 在租賃期間，出租人應支付不歸承租人負擔的一切修繕費用。 第1721條　出租人就租賃物妨礙使用的瑕疵，對於承租人負擔保的責任，即使在租賃時出租人不知此種瑕疵的存在者，亦同。 如承租人因瑕疵而發生某種損失時，出租人負賠償損害的責任。 第1722條　在租賃期間，如租賃物因意外事故全部毀滅時，租賃契約即當然解除；如租賃物僅一部毀滅時，承租人得斟酌情形：或請求減少租金，或請求解除契約。於上述情形，均不發生損害賠償問題。 第1723條　出租人不得於租賃期間改變租賃物的形式。 第1724條　如在租賃期間，租賃物急需修理，不能遲延至租賃期間終了時，不拘對承租人有何不便，甚或在修理期間被剝奪租賃物一部的使用，承租人均須忍受之。 但修理之期間在四十天以上時，租金應按租賃物被剝奪期間的長短與被剝奪部分大小的比率減少之。 如因修理的結果，致使承租人及其家屬必要居住部分的房屋不適居住時，承租人得解除其租賃契約。 第1725條　未就租賃物主張任何權利的第三人以實際行為妨礙承租人享用租賃物時，出租人不負擔保責任；承租人得以自己名義提起排除妨礙之訴。 第1726條　在相反情形，如因對於租賃物所有權發生訴訟的結果，致使承租人的用益權遭受妨礙時，以此種情況通知出租人後，房屋承租人和土地承租人有按比率減少租金的權利。 第1727條　如以實際行為妨礙租賃物使用之人，〔經承租人訴請排除妨礙後〕主張就租賃物有某種權利者，或出租人本人被訴請放棄租賃物全部或一部的占有，或被訴請忍受地役權的行使者，承租人應要求出租人實行擔保，〔以權利所有人資格，進行排除妨礙之訴〕；必要時，承租人得說明其代出租人占有的事實，〔使第三人原告向真正占有人——出租人訴請放棄占有〕而擺脫訴訟。 第1728條　承租人負有兩個主要義務： 一、應以善良管理人的注意並依照租賃契約規定的目的使用租賃物；在契約無規定時，依照當時情況所推定的目的使用之； 二、依約定日期支付租金。 第1729條　如承租人使用租賃物於非約定的目的，或其使用的方法可能對於出租人發生損害時，出租人得斟酌情形，請求解除契約。第1730條　出租人與承租人間如曾作成關於租賃物的狀態說明書，承租人應按照此種說明書記載的原狀返還其所收受的租賃物於出租人；但因年久腐朽或不可抗力致使租賃物滅失或毀損者，不在此限。第1731條　如無狀態說明書，應推定承租人收受的租賃物具有適於使用的完整狀態，並應按照原狀返還之；但有相反的證據時，不在此限。 第1732條　承租人對於承租期間發生的滅失或毀損，應負賠償的責任；但如承租人能證明滅失或毀損的發生非出於其過失者，不在此限。 第1733條　承租人如不能證明下列情形之一存在時，對於火災應負賠償責任： 火災系由意外事故或不可抗力或建築的瑕疵而引起者； 或火災系由毗鄰房屋延燒而造成者。 第1734條　在承租人為數人的情形，承租人全體如不能證明下列情形之一存在時，對於火災應負連帶的責任： 火災系由承租人中之一人住所開始者，在此情形，應僅由該承租人負責； 或承租人中某數人僅證明火災非由彼等的住所開始者，在此情形，此等人不負火災的責任。 第1735條　承租人對於因其同居人或次承租人的行為而發生的毀損或滅失，應負賠償責任。 第1736條　非以書面所為的租賃，當事人的一方僅得依照當地習慣所規定的期限向他方為租賃終止的通知。 第1737條　以書面所為的租賃，於約定租賃期限屆滿後當然終止，無須再為租賃終止的通知。 第1738條　如以書面所為的租賃滿期後承租人仍占有租賃物而出租人未予反對時，即認為新租賃契約的開始，此種新契約的效力依關於非書面租賃各條的規定。 第1739條　出租人通知終止租賃後，承租人雖繼續享用租賃物，亦不得主張已成立默示的新租賃。 第1740條　在前兩條的情形，租賃契約保證人的義務，不因租賃契約的延長而延長。 第1741條　租賃契約，因租賃物的滅失及出租人與承租人不履行彼此的義務而解除。 第1742條　租賃契約並不因出租人或承租人的死亡而解除。 第1743條　如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人；但於租賃契約中保留此項權利者，不在此限。 第1744條　如租賃時當事人雙方協議，在租賃物出賣的情形，買受人得辭退房屋或土地承租人，而無關於損害賠償的任何約定時，出租人應依以下數條規定的方式對房屋或土地承租人負損害賠償的責任。 第1745條　租賃物為房屋、住宅或鋪面時，出租人向被剝奪租賃物的承租人支付的損害賠償額應相等於依當地習慣所許可的自通知終止租賃起直至遷出為止的期間內的租金。 第1746條　租賃物為鄉村財產時，出租人對承租人支付的損害賠償額應為租賃期間殘餘部分租金的三分之一。 第1747條　租賃物為企業、工廠或遷移需預支大量款項的其他建築物時，損害賠償額由鑑定人鑑定之。 第1748條　買受人在買賣租賃物的情形，決定行使租賃契約保留的辭退承租人的權利者，應按當地關於通知終止租賃的習慣先期通知承租人。 對於鄉村財產的承租人，至少應於一年前通知之。 第1749條　出租人或租賃物買受人，非支付上述損害賠償後，不得辭退承租人。 第1750條　如租賃契約非由公證書作成，或無確定日期者，買受人不負損害賠償責任。 第1751條　附有買回條款的買受人，直至約定買回期限屆滿因而取得確定的所有人資格前，不得辭退承租人。 第二目　關於房屋租賃的特別規定 第1752條　承租人不在租賃的房屋內陳設相當的家具者，得成為辭退的原因；但就租金的支付提供有清償能力的保證時，不在此限。第1753條　次承租人對於房屋所有人僅就扣押當時所應付的次承租租金的限度內負支付義務，且不得主張租金已先期支付相抗辯。 次承租人按照轉租契約的規定或當地習慣支付的租金不得視為先期支付的租金。 第1754條　除有相反的約定外，應歸承租人負擔的修繕或所費不大的修繕，其項目依當地習慣的規定，主要包括下列各種修繕： 爐灶、壁爐的底部、壁爐架及壁爐上小台面的修繕； 房屋及其他住屋場所牆壁的下端在一公尺高的限度內的粉飾； 房室內一部分破碎的鋪磚、鋪石的修繕； 窗上玻璃的修補； 但因霰雹或其他意外事故及不可抗力等不應由承租人負責的事由而破壞者，不在此限； 門、窗、間隔木板或鋪面的門板、鉸鏈、鎖鍵及鎖的修繕。 第1755條　應歸承租人負責的修繕，如因年久腐朽或不可抗力所造成者，承租人不負擔修繕的費用。 第1756條　如無相反的約定時，水井及水溝的修浚由出租人負擔。 第1757條　供給整所房屋、一所房屋的全部、鋪面或其他公寓的家具的租賃，其租賃期間視為相同於上述各種房屋依當地習慣規定的通常租賃期間。 第1758條　有家具設備的公寓租賃契約，規定一年租金為若干時，其租賃期視為一年； 規定一月租金為若干時，其租賃期間視為一月； 規定一日租金為若干時，其租賃期間視為一日。 如未定一年、一月、一日之租金為若干時，其租賃期間依當地的習慣。 第1759條　如房屋承租人在書面契約滿期後，仍繼續享用租賃物而出租人亦未反對時，此種事實視為以相同的條件並依當地習慣所定的期間繼續承租；除經依當地習慣所定的期限通知終止租賃外，承租人不得逕行遷出，出租人亦不得任意辭退。 第1760條　在因承租人的過失而解除契約的情形，承租人應支付再出租前的租金；上項規定並不妨礙因承租人的不當行為而發生的損害賠償責任。 第1761條　如無相反約定時，出租人即使聲明擬收回房屋自住，亦不得因之解除契約。 第1762條　如在租賃契約中訂有協議，出租人得收回房屋自住者，出租人仍應按當地習慣規定的期限，先期通知承租人終止契約。 第三目　關於土地租賃的特別規則 第1763條　依契約規定耕種他人土地以與出租人分享收穫物為條件的承租人，不得轉租土地亦不得讓與其租賃權於他人；但租賃契約明白授與承租人以此項權利者，不在此限。 第1764條　違背前條的規定時，土地所有人有收回其土地的權利，承租人並應負擔因不履行契約而發生的損害賠償。 第1765條　關於土地租賃，如實際使用面積較契約所定面積多出或不足時，僅得依買賣章的規定增加或減少承租人的租金。 第1766條　如土地的承租人不具備耕作必需的家畜與工具，或拋棄耕作，或不以善良管理人的注意從事耕作，或以租賃物用於契約所定的用途以外的用途；且一般地說，如不執行契約條款，致出租人發生損害時，出租人得依據情況，請求解除租賃契約。 因承租人的行為而解除契約的情形，承租人應依第1764條的規定，負損害賠償責任。 第1767條　鄉村財產的承租人應依契約指定的地點貯存其收穫物。 第1768條　鄉村財產的承租人遇有侵奪其承租土地的情事發生時，應通知土地所有人；否則應負賠償損害及一切費用的責任。 前項通知，應與根據地點遠近所規定的傳喚期限相等的時限內為之。第1769條　以數年為期的土地租賃，在租賃期間內收穫物全部或至少二分之一因意外事故而喪失時，承租人得請求減少租金；但其已從以前的收穫物取得補償者，不在此限。 如承租人未取得補償時，減租的評價須於租賃期間終了時始得為之，此時租賃期間各年中的收穫應合併計算，以確定收穫物的喪失是否達二分之一。 但審判員得根據承租人遭受的損失，暫先免除其一部分租金的支付。第1770條　如租賃期間為一年且損失達收穫的全部或至少二分之一時，應按比率免除承租人一部分租金。 如損失不足二分之一時，承租人不得請求減少租金。 第1771條　如收穫物在收割完畢後發生損失時，承租人不得請求減少租金；但租賃契約規定支付土地所有人以收穫物的一部作為實物租金時，不在此限；在此情形，如承租人未經催告已交付土地所有人以應得收穫物時，土地所有人應分擔其應分擔部分的損失。 如產生損失的原因在訂立租賃契約時已存在並已發現時，承租人不得請求減少租金。 第1772條　如契約有明確的規定時，承租人對於意外事故亦應負擔責任。 第1773條　前條契約規定應僅限於通常的意外事故，如霰雹、閃電、霜或早熟等。 上述約定不得包括非常的意外事故，如兵燹、洪水等使鄉村受非常災難的事故；但承租人如有對於可預見和不可預見的意外事故均負責任的約定時，不在此限。 第1774條　非以書面所為的土地租賃，推定以承租人收穫其全部作物所必需的時間為租賃期間。 如飼養場、葡萄園及一切其他需一年時間收穫其作物的土地租賃，應推定其租賃期間為一年。 按年頭或季節輪耕土地的租賃，應以全部輪耕所需期間推定為租賃期間。 第1775條　雖非依書面訂立的土地的租賃，在前條推定的租賃期間屆滿後，當然終止。 第1776條　如以書面所為的土地租賃滿期後，承租人仍占有土地而出租人予以默許時，即成立一新的租賃契約，其效力依第1774條的規定。 第1777條　離開土地的承租人對於替代其耕作之人，應為其留下翌年耕作所需適用的房舍及其他便利的設備；在替代其耕作之人方面，亦應為其留下貯存草料和殘餘收穫物所需適用的房舍及其他便利的設備。 在前一情形或後一情形，均應從當地的習慣。 第1778條　離開土地的承租人如承租時曾收受一年的禾杆及肥料，並應留下一年的禾杆及肥料；且，即使未曾收受上述禾杆、肥料時，土地所有人亦得以評價的方法留置之。 第三節　勞動力的租賃 第1779條　勞動力的租賃主要可分為三類： 一、約定為他人提供勞務的勞動力租賃； 二、水陸運送旅客和貨物的勞動力租賃； 三、依包工或承攬從事工程建築的勞動力租賃。 第一目　僕人及工人的租賃 第1780條　人們僅得就一定的期限或一定的工作，負擔對他人提供勞務的義務。 第1781條　僱主得以誓言證明下列事項的真實： 工資的定額； 過去一年工資的支付； 本年一部分工資的支付。 第二目　水陸運送的租賃 第1782條　水陸運送人，關於保全受託運送物的責任，與寄託及訟爭物的寄託章規定旅店主人的義務同。 第1783條　水陸運送人不僅對於已裝入船、車的貨物應負保全的責任，對於已存於港口或棧房待裝入船、車的貨物亦同。 第1784條　水陸運送人應負受託運送物滅失及毀損的責任；但其證明滅失或毀損系出於意外事故或不可抗力所造成者，不在此限。 第1785條　公用的水陸運送業及馬車運送業的承攬人，應置備簿冊，記載其受託運送的款項、物件及包裹。 第1786條　公用的水陸運送業及馬車運送業的承攬人及經理人、船主，並應遵守規範他們與其他公民間關係的法律的特別規定。 第三目　包工和承攬 第1787條　約定為他人完成一定的工程時，承攬人得依協議，僅供給勞動力，或並供給建築材料。 第1788條　在建築材料由承攬人供給的情形，如此等材料在交付前滅失時，不論其處於何種狀況，由承攬人負擔滅失的責任。 但定作人對接收建築物負遲延責任者，不在此限。 第1789條　在承攬人僅供給勞動力或操作的情形，材料滅失時，承攬人僅對於其本身的過失負擔賠償責任。 第1790條　在前條的情形，雖非出於承攬人的過失，且在交工前未經催告定作人驗收而建築物滅失時，承攬人不得請求任何工資；但建築物因材料的瑕疵而滅失時，不在此限。 第1791條　如工程包括數個建築物或按度量計算時，定作人得逐步驗收之。如定作人就已完成的工程按比率支付報酬時，其已支付報酬的工程部分視為已經驗收。 第1792條　如按一定報酬完成的建築物因建築工程或地基的瑕疵致建築物全部或部分滅失時，建築師及承攬人應於十年期間內負擔賠償責任。 第1793條　建築師或承攬人以契約承包一定工程，按照與地基所有人協定的計劃進行工作時，建築師或承攬人不得藉口勞動力或材料漲價，亦不得藉口計劃有變更或增加而請求追加價金；但計劃的變更或增加為文書所認可，且就價金與地基所有人達成協議者，不在此限。 第1794條　建築工程雖已開始，定作人亦得根據其單方的意思，於賠償承租人一切費用、勞動力及此次承攬可得的利益後解除契約。第1795條　勞動力的租賃因承攬人、建築師的死亡而解除之。 第1796條　如已完成之工程及備妥的材料對於定作人有用時，定作人應依契約所定的價金按比率支付已完成工程的報酬及備妥材料的代價於前條各人的遺產。 第1797條　承攬人對於其雇用人的行為自行負責。 第1798條　根據承攬契約，泥水匠、木匠及其他受僱從事房屋建築或其他工程的工人對於定作人所有的訴權，以定作人於訴訟開始時所欠承攬人的債務為限。 第1799條　以約定的價金直接承包工程的泥水匠、木匠、鎖匠及其他工人，應遵守本目的規定：上述工匠對於其承包的工程為承攬人。 第四節　畜類的租賃 第一目　通則 第1800條　稱畜類租賃者，謂於當事人雙方約定的條件下，一方交付畜群於他方，他方為之看管、飼養、照顧的契約。 第1801條　畜類的租賃契約有下列幾種： 通常的畜類租賃； 合夥的畜類租賃； 土地所有人對於土地承租人或分享果實耕作人所為的畜類租賃。 此外尚有第四種契約通常可稱之為不完全的畜類租賃。 第1802條　所有可以繁殖或有益於農業或商業的各種畜類，均得租賃於他人。 第1803條　如無特別約定時，畜類租賃應適用以下的規定。 第二目　通常的畜類租賃 第1804條　稱通常的畜類租賃者，謂當事人雙方約定承租人在享受繁殖利益的半數並負擔損失半數的條件下，出租人交付畜群於承租人，承租人為其看管、飼養、照顧的契約。 第1805條　租賃契約中關於畜群的評價，並不發生將畜群所有權移轉於承租人的效力；評價之目的僅為確定租賃終了時計算損失或利益的便利。 第1806條　承租人應以善良管理人的注意保全承租的畜群。 第1807條　承租人對於意外事故招致的損失，僅在意外事故發生前其個人有過失，如無此種過失，損失即不致發生的情形，始負賠償責任。 第1808條　如有爭執時，承租人應就意外事故提出證明，出租人應就承租人的過失提出證明。 第1809條　承租人就意外事故所造成的損害免除責任時，應向出租人提出關於畜皮的計算。 第1810條　如租賃的畜群非因承租人的過失而全部滅失時，損失由出租人負擔。 如租賃的畜群部分滅失時，損失應按租賃時的評價與租賃終了時的評價由當事人雙方分擔之。 第1811條　畜類租賃契約不得訂定下列條件： 即使由於意外事故且非由於承租人的過失而畜群全部滅失時，仍由承租人負擔損失的條件； 承租人分擔損失的部分大於分享利益的部分的條件； 出租人於租賃終了時在租賃契約所提供的利益中先提取若干利益的條件； 此類約定，均屬無效。 承租畜群的乳汁、畜糞及畜力，完全歸承租人享受其利益。 羊毛及畜群繁殖的利益，由當事人雙方分享之。 第1812條　承租人不經出租人同意，不得處分任何一頭承租或繁殖的家畜，出租人亦不得不經承租人的同意而為上述的處分。 第1813條　租賃畜群於他人的土地承租人時，應通知該土地所有人；如不〔為上述〕通知時，土地所有人得扣押租賃的畜群且予以出售，以抵償其土地承租人所欠的債務。 第1814條　承租人在未經通知出租人前不得剪取羊毛。 第1815條　畜類的租賃未定期限時，視為以三年為期。 第1816條　如承租人不履行其義務時，即在三年期限屆滿前，出租人得請求解除契約。 第1817條　畜類租賃契約期滿或解除時，應對租賃的畜群重新評價。 出租人得先就每一種畜類取回一定的數量，直至與第一次評價的價額相等；其餘由當事人雙方平分之。 如所存畜群不足抵第一次評價的價額時，出租人取回現存的畜群，不足之數由當事人雙方分擔之。 第三目　合夥的畜類租賃 第1818條　稱合夥的畜類租賃者，謂當事人雙方各出半數畜類，共同放牧，平均分擔利益和損失的契約。 第1819條　合夥租賃畜群的乳汁、畜糞及畜力，與通常的畜類租賃同，完全歸承租人享受其利益。 出租人僅就羊毛及繁殖的利益有享受半數的權利。 相反的約定，均屬無效；但出租人為土地所有人而畜群承租人為土地承租人或為分享果實耕作人時，不在此限。 第1820條　通常的畜類租賃的一切其他規定，於合夥的畜類租賃均適用之。 第四目　土地所有人對土地承租人或分享果實耕作人所為的畜類租賃 第一分目　土地所有人對土地承租人所為的畜類租賃 第1821條　本目的畜類租賃（又稱嚴格的畜類租賃），系指土地所有人對於土地承租人約定後者在租賃終了時歸還相等於其所收受畜群評價的畜群條件下，出賃其畜群的契約。 第1822條　關於對土地承租人出賃畜群的評價，並不發生將該畜群所有權轉移於承租人的效力，但加以負擔危險的責任。 第1823條　如無相反約定時，租賃期間內承租畜群所生的一切繁殖的利益，均歸土地承租人享受。 第1824條　租賃畜群於土地承租人時，畜糞並不歸屬於承租人個人享受，但歸屬於承租的土地，應完全作為該項土地施肥之用。 第1825條　如無相反約定時，前條畜糞即使全部且由於意外事故而喪失時，由土地承租人負完全的責任。 第1826條　租賃終了時，土地承租人不得支付原評價的價額而保有承租的畜群；但應返還與其所收受的畜群價值相等的畜群於出租人。 如現存畜群不足應返還的數目時，應支付現金以補足其差額；僅超過部分的畜群，歸承租人所有。 第二分目　土地所有人對於分享果實耕作人所為的畜類租賃 第1827條　非由於承租畜類的耕作人的過失而租賃的畜群全部滅失時，由出租人負擔其損失。 第1828條　租賃契約得約定下列事項： 承租畜類的耕作人以低於普通市價的價格讓與其應得的羊毛於出租人； 出租人較承租人取得較大部分的利益； 出租人享有半數的乳汁； 但不得約定損失完全由承租畜群的耕作人負擔之。 第1829條　本分目的畜類租賃，隨土地的租賃期間屆滿而告終。第1830條關於通常的畜類租賃的一切規定，對於本分目的畜類租賃均適用之。 第五目　不完全的畜類租賃 第1831條　以母牛一頭或數頭交付於承租人看管及飼養者，出租人保有其所有權：承租人僅取得其生產的牛犢。